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暂缓千亿目标押注旧改 时代中国疯狂融资补血
星酷网    http://www.366y.com          2019-07-31 08:51

  7月16日晚间,时代中国发布公告称,公司发行的4亿美元优先票据将于2019年7月17日在港交所发行上市,年息6.75%,将于2023年到期。该票据发行所得款项将用于现有债务再融资,及一般企业用途。

  实际上,这已经是时代中国今年以来第五次融资活动。据不完全统计,今年以来,时代中国在公开市场发行了2期境内公司债、2期美元票据和1期供应链ABS。

  1月24日,时代中国成功发行非公开发行境内公司债券,总金额11亿元,票面年利率7.5%,为期三年,债券募集的金额将用于现有债务进行再融资。

  2月21日,时代中国公告称,公司已发行了一笔5亿美元票据,票面利率为7.625%,将于2022年到期,融资用途为现有债务再融资以及一般企业用途。

  5月28日,时代中国宣称,“中山平安-前海结算供应链3号资产支持专项计划”已在上交所成功发行,发行总金额为10亿元,票面利率为6.3%。

  6月6日,时代中国发行公开发行境内公司债券,发行本金总额为人民币5亿元,票面年利率为6.8%,期限为五年,拟将用于对集团的若干现有债务进行再融资。

  今年以来,时代中国的融资规模不小,如果按当前汇率计算,在公开市场的融资金额规模已经达到了87亿元人民币。

  对于上半年的频繁融资动作,时代中国方面回复《华夏时报》记者称,时代中国净负债比率低于行业平均水平。融资是公司业务发展的需要,是正常的经营活动。我们将继续保持财务的稳健。既加强现金流管理,坚持积极销售,提高资金周转率,也探索多元融资渠道,进一步降低融资成本、改善财务结构。

  除了常规性的融资动作外,时代中国还在4月份进行了配股筹资。时代中国4月18日发布公告称,拟先旧后新配售1.08亿股公司股份,配售代理拟按配售价每股14.54港元,较收市价每股15.98港元折让约9%,本次配售所得款项净额约为15.53亿港元,拟将有关所得款项净额用作公司发展及一般营运资金。

  而就在今年3月份,时代中国召开一次投资者会议上,时代地产董事局主席岑钊雄曾经说道:“配股我们也配不了多少钱,倒不如借点钱更简单!”但在现金流面前,时代中国还是向现实低了头,不得不食言配股筹资。

  近年来,时代中国业绩发展迅速,2018年度时代中国销售额约606亿元,同比增长45.6%;股东应占核心净利润为42.0亿元,同比增幅为66.0%。

  2017年业绩发布会上,岑钊雄第一次公开了其千亿的计划,但在2018年的业绩会上,千亿计划却被暂时搁置了。岑钊雄表示,2019年困难只增不减,所以时代中国会把2019年的苦难预足一些,然后努力保持业绩增长,达成目标。

  2018年,时代中国的业绩为606亿元,同比增幅为45.6%,但2019年,时代中国将千亿目标暂时搁置,目标调低至750亿元,同比增幅仅23.7%,开始谨慎放慢发展步调。

  关于千亿目标暂缓,时代中国方面回复《华夏时报》记者称,2018年的销售目标是550亿元,最终实现606亿。2019年定了相对中性的增长指标,年度目标750亿,希望可以超越这一目标。向千亿发展,我们正在路上。

  另一方面不可忽视的是,在大力拓展项目的同时,时代中国的负债率一直在攀升,与此同时,融资成本也在增加。

  时代中国2018年年报显示,2018年,时代中国净负债比率为62.6%,同比上升5个百分点。融资成本由2017年的4.0亿元,增加至2018年的6.7亿元,增加人民币2.66亿元,增幅66.4%,成本大增的原因是,与土地收购及物业开发扩张有关的银行融资金额增加所致。

  时代中国近两年的现金流量净额多年都处于负数状态,年报数据显示,时代中国近2年经营活动所得的现金流量净额分别为-65.85亿和-5.23亿元。

  对此,上海中原地产市场分析师卢文曦在接受《华夏时报》记者采访时表示,如果一定时期内企业投资多、卖项目少,或者说投资的规模节奏快、销售的节奏慢,那么经营活动所产生的现金流量净额就会是负数。但长达几年的时间都为负数的话,说明这个企业的资金面上的压力还是比较大的。

  今年以来,时代中国在土地市场上动作频频,其中将很大一部分注意力投在广州旧改上面,今年拿下了3个旧改项目,包括番禺沙湾福涌村、从化江埔街禾仓村、花都区横潭村。

  对于相关旧改业务,时代中国方面告诉《华夏时报》记者,时代中国是较早介入城市更新的房企,2018年开始逐步进入业务释放期,开始有利润反应。公司把城市更新当成重要的业务,通过目前的努力,未来的发展和盈利会有不错的保障。

  但相比于一般的开发项目,旧改的开发难度更大,由于开发周期较长,面临的不确定性也更多。易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉《华夏时报》记者,旧改的开发时间一般会比较长,项目的变量较大,前期的资金投入也会比较多,今年房企融资环境收紧,在这种情况下,企业可能会面临资金上的压力。

  广州一业内人士也告诉《华夏时报》记者,三旧改造不是一般的项目开发,其涉及的层面及深度广且深,具有非常大的开发风险。在开发之前需要把相应的配套先建成,如学校、商业配套,这些资金是需开发商提前投入的。另外,全广州目前就有很多地方在改造,互相竞争导致了成本增加,直接导致的高昂成本能否被市场接受也是一种考验。

  在市场拓展方面,广东仍是时代中国的主战场,2018年财报显示,截止到2018年底,公司共拥有99个处于不同阶段的项目,其中有96个分布在广州、佛山、江门、东莞、惠州等广东省主要城市,2个位于湖南省长沙市,一个位于四川省成都市。

  岑钊雄曾在业绩会上称:“除了大湾区以外,我们会在粤中粤西增加投入。而广东省外,四川成都、湖北武汉以及华东区域是我们未来要关注的地方。”但走出去和实现盈利之间仍存在着较长的时间差。

  时代中国方面对《华夏时报》记者表示,时代中国持续深耕粤港澳大湾区,在该区域拥有较高的市场份额,我们将充分利用湾区建设提速发展的新机遇及深耕大湾区的优势,继续加大在该区域的投入,同时逐步布局广东其他经济发达城市,以及中国高增长潜力的区域,以继续保持健康高速发展。

  但目前来看,时代中国仍是一家区域性房企,未来收入依然严重依赖于广东一省,项目的区域分布较为集中,市场风险性较大。严跃进表示,广州市场过去几年表现不错,但这两年广州的地价抬高,成本也开始增加,运营难度也在提高。另外,时代中国重仓的粤港澳大湾区也是面临众多企业的竞争,能否从市场中脱颖而出,取得好的业绩,还需要看企业内功如何。

 
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