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广州六宗土地接连终止出让 核心地块亦难挡楼市
时间: 2019-11-17 来源:未知 作者: admin

  10月24日,广州市规划和自然资源局(以下简称“广州规自局”)发布公告称,天河区广氮AT0607113地块终止出让,这是广州10月份以来第6宗住宅用地终止出让。值得注意的是,终止出让的土地中不乏核心地块,如天河区广氮AT0607113地块(以下简称“广氮地块”)、白云区金沙洲AB3705032地块(以下简称“金沙洲地块”)。

  关于上述土地终止出让的原因,广州规自局在公告中仅称,“因故终止挂牌出让程序”。广氮地块的项目负责人对《中国经营报》记者表示,因无人参与竞拍故终止地块出让;而金沙洲地块的项目负责人则未说明具体原因。

  实际上,广州的推地节奏也低于预期。《广州市2019年建设用地供应计划表》显示,广州计划今年共推出住宅用地(含商住)114宗。据中国指数研究院数据,截至前三季度,实际推出42宗宅地(含商住)。记者统计,加上10月份推出的10宗土地(其中两宗为重新挂牌出让),广州前10个月共计推出52宗,仅完成全年目标的45.6%。

  记者就土地终止出让原因及后续推地计划是否加快等相关问题致函广州规自局,对方称目前暂无法做出回应。

  值得注意的是,11月4日,广氮区域又推出另一宗AT0607084地块,占地面积为5.2万平方米,起拍楼面价为34000元/平方米,总价更是高达52.7亿元。

  10月24日早上,距离原定开拍时间(当日下午3时)还有6个小时的广氮地块被宣布终止出让。从起始日期10月15日至10月24日,均无开发商报价。

  据此前公告,该地块为二类居住用地,出让年限为70年,占地面积为17648平方米,挂牌起始价约18.61亿元,起拍楼面价3.2万元/平方米,最高限制地价为21.79亿元,采用“限地价+竞自持+摇号”的方式进行出让。

  广州规自局出具的用地规划指出,广氮地块位于岑村机场净空控制范围内,建筑限高≤70米,此外需配建1个幼儿园(6班)、1个社区服务站、1个星光老年之家、1个物业管理(含业主委员会)和1个居民健身场所。

  记者实地走访得知,广氮地块目前处于闲置状态,内部平整。地块紧邻广氮花园,附近50米处设有一个肉菜市场,片区内有广州奥林匹克中学(在建,距离约300米)、博雅小学、雅心幼儿园等。交通方面,该地块距离广氮花园南公交站约500米(可达地铁5号线号线棠东站(预计年底开通)及棠东商圈步行约1.2公里。

  值得注意的是,广氮地块坐落于“天河智谷”片区,是“广州智慧城”的重要组成部分,其功能定位是广州东部生态宜居新区,距广州国际金融城(规划)约7公里。

  此外,广氮地块周边二手房众多。公开信息显示,阳华国花苑、天健上城和中海康城均价在4万元/平方米左右;棠德花苑均价为3.5万元/平方米;距离天河中心商圈较近的骏景花园均价为4.8万元/平方米;一手楼盘天健汇(公寓)均价在3万元/平方米左右。

  另一终止出让的金沙洲地块原本将于10月31日进行竞拍,截至10月23日(宣布终止出让日)亦无开发商报价。公告显示,该地块面积为64520平方米,挂牌起始价约38.73亿元,起始楼面价1.69万元/平方米(剔除安置房面积后价格为1.89万元/平方米),出让年限70年,最高限制地价为56.17亿元,采用“限地价+竞配建+竞自持+摇号”的方式进行出让。

  与广氮地块相似的是,金沙洲地块亦附带额外出让条件:竞得人须配建拆迁安置住房2.4万平方米,并须按要求建设公共服务设施和市政公用设施,包括垃圾压缩站、变电站、综合医院、公交首末站、消防站、派出所等。此外,竞买人在广州市范围内竞买商品住宅用地从事房地产开发必须使用自有资金。

  中原地产广州市场分析师陈毕勤对记者表示,位于中心区的广氮地块,不仅起拍价高且面积较小,开发难度大,而金沙洲地块的起拍价也偏高,虽然存在许多规划利好但落地较慢,交通配套跟不上,在通勤高峰期异常拥堵,“对于不具备特别规划利好的地块,按照目前房企高周转模式,若要在两年内开发出项目则比较难且慢,因此也容易流拍”。

  “不过,广氮和金沙洲地块再度挂牌出让的可能性较大。终止出让土地回炉重拍在广州属于常规操作,只是时间不一,有的几个月,有的一两年。重新挂牌出让的土地大部分是修改了出让条件,如适当提高宅地面积或减少配建要求;以及等整体市场好转后再重推入市。”陈毕勤补充道。

  终止出让土地重新挂牌入市亦有先例。10月30日,花都区两宗于9月19日流拍的宅地以降价方式再度挂牌出让,其中,花都商业大道北一地块降价1.58亿元;工业大道南三地块一期降价4.22亿元,竞价开始时间为11月18日下午3时;11月4日,2019年“第一宗流拍地”番禺易兴地块卷土重来,不仅楼面价下调28%,地块面积也增至13.2万平方米,总起拍价为55.4亿元,涨幅逾5倍。

  易居房地产研究院发布的《2019年10月40城土地市场报告》显示,10月份,40个典型城市整体土地成交面积环比下降7.9%,土地成交均价环比下跌3.8%,量价齐跌;土地成交溢价率连续4个月下降。

  其中,广州10月份土地成交总价为89.87亿元,环比下跌19.21%;溢价率环比下跌48.43%;幅数环比减少14.29%。

  此外,广州的推地节奏也低于预期。《广州市2019年建设用地供应计划表》显示,广州计划今年共推出住宅用地(含商住)114宗。据中国指数研究院数据,截至前三季度,实际推出42宗宅地(含商住)。记者统计,加上10月份推出的10宗土地(其中两宗为重新挂牌出让),广州前10个月共计推出52宗,仅完成全年目标的45.6%。

  值得注意的是,在“房住不炒”等房地产调控政策作用下,房企融资收紧的趋势不断加强。在“金九银十”之际,不少房企更是打出“全员营销”“以价换量”的策略,加速销售回款,如恒大、碧桂园。

  在商品房销售方面,广州中原研究发展部发布报告称,10月广州网签一手住宅成交量为6123宗,环比下跌6%;总成交面积为66.2万平方米,环比下跌6%,处于年内第二成交地位,仅次于2月份。

  陈毕勤认为,近期广州土地接连终止出让的原因除了受地块自身因素、今年以来房企融资收紧和拿地谨慎的影响,还有房企的拿地需求扩大至整个粤港澳大湾区,而不再局限于广州,深圳、佛山等地区优质土地的出现分流了开发商对广州市场土地的需求。

  好地研究院数据显示,2019年前三季度,大湾区土地出让金累计2631.7亿元,同比增长24%,排名前三的区域为广州、佛山、深圳,增幅分别为4.24%、16.6%和40.54%。与此同时,与2018年前三季度相比,佛山、深圳与广州的差距正在缩小。

  值得一提的是,毗邻广州的深圳,在10月21日宣布终止出让前海桂湾的两宗地块之后,10月23日便迎来一次大规模集体供地。深圳市土地房产交易中心公告显示,共有7宗土地出让信息,规划总建筑面积约103.72万平方米,其中,6宗为纯住宅用地,总起始价为131.67亿元。

  此前,6月24日,深圳集中挂牌出让5宗住宅用地。深圳土地交易中心数据显示,5宗宅地总占地面积约16.8万平方米,总建筑面积约68.9万平方米,挂牌起始总价为154.35亿元,最高限价223.84亿元,为深圳“史上规模最大土拍”。开拍3小时后,5宗地块均被拍出,合计拍地金额超过223亿元,竞得人有越秀地产、龙光地产、中海地产、电建地产、平安创投。